안녕하세요 월간부자TV, 부자들에 출연한 안정일 입니다.
그저께와 경기도 지역을 분석하면서 집값 전망과 10년에 한 번 찾아올 수 있는 절호의 기회에 대해 말씀드렸습니다.
때로는 물고기를 직접 잡는다고 말하지만 본질적으로는 물고기를 잡는 것입니다.
15년 동안 나는 사물을 잡는 방법(자신을 분석하는 능력)을 가르치는 철학으로 활동해 왔습니다.
이러한 가치를 인지하고 오랫동안 부동산경매분야 홈336에 관심을 갖고 방문해 주신 많은 분들께 늘 진심으로 감사드립니다.
사실 이렇게 해석하고 있는데, 부동산을 제대로 공부하고 배우신다면 이 정도는 스스로 요약하실 수 있을 것입니다.
오늘은 지난 2회에 이어 광교자연&힐스테이트 등 4대 아파트를 구체적으로 소개하고, 함께하실 수 있도록 하겠습니다.
수익전략에 대해 알려드리겠습니다.
아직 이전 글을 읽지 않으셨다면, 먼저 간략하게 읽어보시길 권해 드립니다.
(수원분석 첫 번째 기사)
수원 부동산, 집값 전망은? 하나의 기사로 요약 안녕하세요. 부자들의 TV ‘월급부자TV’ 74회에 출연한 안정일 입니다.
수원 부동산과 집값… blog.naver.com
(수원분석 2차 기사)
10년에 한 번 찾아오는 ‘황금의 기회’ 수원아파트. 안녕하세요. 샐러리맨TV, 부자 경매 등에 출연한 안정일입니다.
15년 정도 경매학원 운영… blog.naver.com 광교자연&힐스테이트의 수익전략을 이야기하기 앞서 먼저 수원 대장아파트를 분석해보자. 대장아파트 1순위로 꼽히는 곳은 바로 광교자연&힐스테이트다.
경기도청 앞에 위치하고 있으며, 최상위권은 아니지만 학업 성취도가 높은 연무중학교, 다산중학교가 있는 곳입니다.
그 아래에는 공과대학으로서 높은 경쟁력을 갖고 있는 ‘아주대학교’가 있다.
(구 경기도청이 아니고 광교로 이전한 현 경기도청이다.
) 광교중앙역, 롯데아울렛, 원천호수공원 등의 시설이 자리잡고 있다.
위치가 좋다고 할 수 있습니다.
가격 동향을 살펴보겠습니다.
오래된 아파트가 아니기 때문에 축적된 데이터가 많지 않습니다.
최근 내용을 보면 2022년 조정을 하고 있는 것을 볼 수 있는데, 15억원을 넘은 뒤 최저점을 찍고 현재 매매가는 12억원 안팎이다.
아직 전세가격 회복이 더디다는 것을 알 수 있습니다.
전세율은 50% 안팎이라고 볼 수 있다.
광교 호반 베르디움 아파트 다음으로는 원천호수 바닥에 위치한 호반 베르디움을 살펴보겠습니다.
학업 성취도가 가장 우수한 광교호수중학교 인근에 위치하고 있습니다.
12억이 조금 넘었는데, 최근 11억 5천만으로 조정됐고, 전세가격은 5억3000만원 안팎인 것을 알 수 있다.
상단에 추천된 글을 읽어보셨다면 호반론을 아실 겁니다.
핵심 영역이 먼저 나옵니다.
변화가 있으면 호숫가에 돌을 던진 것처럼 주변이 변한다고 말씀드렸습니다.
영통이 수원의 핵심이라면 영통의 핵심은 앞서 본 네이처&힐스테이트라고 볼 수 있다.
매탄위브 하늘채 아파트는 매탄중·고 옆, 삼성전자 정문 앞에 위치해 있습니다.
수원분당선 수원시청역과 영통구청 근처에 위치해 생활여건은 나무랄데 없을 것 같습니다.
가격 추세는 정점을 찍고 하락세를 보이고 있습니다.
8억4천만명으로 정점을 찍었다가 올해 중반에는 6억5천만명까지 떨어졌다.
현재 보시는 가격은 아파트 30평 정도, 300세대 이상, 연식 정도 입니다.
우리는 5년 이상에서 25년 미만을 보고 있습니다.
25년이 지나 재건축 얘기가 나오고 거품이 생기기 시작해서 이런 기준이 정해졌다.
예를 들어 분당, 일산 등 신도시 지역은 대부분 30년이 넘었다.
위치는 매우 좋지만 시간이 지날수록 전세가격이 오르기 어렵기 때문에 투자 관점에서 효율이 다소 떨어질 수 있다는 지적이 있습니다.
영통현대힐스테이트아파트 마지막으로 살펴볼 곳은 영통현대힐스테이트입니다.
객관적으로 영통에서 가장 저렴한 동네라고 할 수 있어요. 방금 보신 하늘채아파트 바로 위에 위치하고 있고, 재건축중인 단지도 있습니다.
단지 규모가 꽤 크네요. 가격변동 중간을 보면 매매와 임대의 차이가 별로 없는 장기간이 있습니다.
가격 격차가 가장 작았던 때는 2016년 말이나 2017년 말이었다.
가격 격차에 투자한 게 정말 좋았나 보다.
그 이후로 판매 가격은 거의 두 배로 올랐습니다.
현재는 약 5억 7천만 명으로 감소했습니다.
처음 소개해드린 자연앤힐스테이트가 바닥을 치고 반등 조짐을 보이고 있는데 이 매물이 매물입니다.
최저점을 찍은 후 반등할지 여부는 아직 장담할 수 없습니다.
(레이크사이드 이론에 따르면 어떻게 변할지는 가볍게 예측 가능합니다.
) 저점을 찍은 뒤 더 이상 내려가지 않는 상황이고, 이 추세가 계속된다면 올해는 그럴 수도 있겠다는 조심스러운 생각이 듭니다.
내년 말이나 내년 초부터 반등 조짐이 나타날 수도 있다.
물론 급격한 변화보다는 더 이상 하락하기보다는 거래가 점차 살아나고 거래가격도 조금씩 오를 것이라고 믿습니다.
4대 아파트와 수익전략 중 입지를 고려하지 않고 순전히 투자가치만으로 수익전략을 선택한다면 어떤 아파트를 선택하시겠습니까? 투자금이 있으면 꼭 1번을 택하겠습니다.
ㅎㅎ 어디를 가든 핵심지역을 목표로 삼고 있어요. 수업시간에는 A급 구역, B급 구역 등으로 나누어서 A급 단지와 B급 구역으로 분류하라고 합니다.
A급 지역에 있어서 빠른 단지로 갈 수 있으면 좋을 것 같아요. 하지만 투자금액을 고려해야 하는 것도 사실이다.
따라서 이 경우 호숫가 이론에 따라 이 지역이 움직이는 것을 본다면 다음 추세가 올 수 있는 B급 지역이나 단지를 선택하는 것이 좋은 수익 전략입니다.
즉, 핵심지역이 바뀌었기 때문에 파동을 보고, 외부지역에서 미리 준비한 뒤 추세와 이익을 얻을 수 있다는 것이다.
방금 말씀드린 것처럼 무조건 공격적으로 움직이기보다는 조용히 추세를 기다리는 것이 좋습니다.
A클래스 영역이 움직이면 B클래스와 C클래스 영역도 함께 움직이기 때문이다.
살 곳을 선택하는 것과 투자용 부동산을 선택하는 것은 다르게 접근해야 한다는 말을 자주 하곤 하죠? ㅎㅎ 수원 집값 상황 요약입니다.
수원시 집값 상황을 보면 이미 바닥을 쳤다고 해도 무리는 없을 것 같다.
데이터가 바로 변한다고 해서 시장이 바로 따라오는 것은 아닙니다.
따라서 약 6개월간 계속해서 데이터의 흐름을 지켜봐야만 시장을 예측할 여지가 있습니다.
네, 총 3일간 수원을 목표로 분석했습니다.
이 정보가 도움이 되었나요? ㅎㅎ 부동산도 주식과 마찬가지로 단기적인 폭발보다는 큰 흐름을 볼 줄 아는 사람이 승리하기 더 쉽습니다.
최근 부동산 경매가 급증하고 있다는 뉴스를 보셨나요? 하락장세가 이어지면서 살아남지 못하는 부동산이 경매시장에 쏟아지고 있다.
경매를 공부하면 이런 상황에서 수익성을 극대화할 확률이 높아질 뿐만 아니라, 부동산 시장의 동향을 볼 수 있는 분석력도 키울 수 있습니다.
.기사를 읽으시면서 궁금하신 분들은 네이버 카페나 유튜브에서 무료강의와 칼럼을 확인해보시면 좋을 것 같습니다.
즐거운 하루였습니다.
감사합니다.